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杭州楼市的这个“网红”板块,真的凉了?

2018年12月6日 9:15来源:每日商报

  在这两年的杭州楼市,良渚新城所受到的关注度,绝对可以排在板块前列。不论是地铁2号线西北段的开通、良渚申遗的启动、中国美院的落子等区域利好的落定,还是大鳄房企接连进驻、地价节节攀升、“万人摇”出现等楼市热点,无不吸引全城关注,良渚新城也因此被称为杭州楼市的“网红”。

  最近,良渚新城再次抢占了楼市“头条”,不过这次的关键词却是“凉凉”。中粮·梦栖祥云遭遇“流摇”、北大资源·颐和江南登记“零门槛”、融信·沐澜加推无人报名……一时间,“良渚新城凉了”的论调甚嚣尘上。

  事实真的如此吗?本周二,记者前往良渚新城,一探究竟。

  从三次“万人摇”到无人报名 良渚新城遭遇“断崖式”行情

  在今年4月杭州正式启动“公证摇号”新政后,良渚新城无疑抢尽了整个楼市的风头。截至目前,良渚新城是整个杭州唯一出现过三次“万人摇”的板块,而且拿下了分量最重的第一次和最后一次。

  今年5月份,“超级红盘”融信·澜天推出最后一批404套高层房源,均价18460元/平方米。在巨大的一二手价差以及融信的品牌影响下,这批房源吸引了11907户家庭参与登记,成为新政以来整个杭州的第一个“万人摇”,平均中签率仅3.39%。最终,这批房源开盘当天全部售罄。

  此后,万科·未来城扛起了良渚新城的新房大旗。先是未来城三期梦溪里在6月份加推662套精装修高层房源,均价22000元/平方米左右,登记家庭共15171户,平均中签率4.36%。此后,未来城二期在10月份推出小高层和高层共308套房源,均价23000元/平方米左右,最终10458户家庭登记,平均中签率2.95%。毫无疑问,万科·未来城的这两次开盘,都以当天售罄收尾。

  不过,就在万科·未来城二期成为第八个“万人摇”楼盘的同时,同在良渚新城板块的另一个新盘中粮·梦栖祥云,却陷入了“流摇”的尴尬境地。10月中旬,中粮·梦栖祥云加推128套精装修洋房,均价27400-28000元/平方米(装修标准3500元/平方米),最终报名登记的家庭仅112户,无需摇号。而此前,该项目推出的房源,也出现了首开无法卖完的情况。

  中粮·梦栖祥云的“流摇”,仿佛一下子打开了良渚新城的“潘多拉魔盒”。11月中旬,北大资源·颐和江南推出144套精装修洋房,率先采用“零门槛”,无需资金证明就能参与摇号登记,不过最后也只录得170户家庭,开盘后仍有剩余房源。

  上个月底,融信·沐澜推出最后一批89套精装叠墅房源,均价33400元/平方米(精装标准3500元/平方米),截至登记期满,未收到购房意向客户登记申请。也就是说,融信·沐澜以“零登记”收官。

  自住需求为主 有项目接近清盘

  良渚新城的楼市,真的跌入谷底了吗?记者前往售楼处现场,实地探访。

  从凤起路出发,搭乘地铁2号线仅35分钟就能到达良渚站。通勤时间的大大缩短,使得良渚新城成为更多年轻刚需家庭的购房选择,这也是“万人摇”能够连续在这个板块出现的重要因素。

  走出地铁站,一眼就能看到地铁上盖物业保利融信·和光尘樾。这个项目总体量约21万方,由5幢高层、16幢洋房以及1幢商业组成。和光尘樾在10月底首开,推出2幢良渚新城极其稀缺的高层小户型房源,共152套,单价约24500元/平方米(装修标准3300元/平方米),平均中签率仅3.64%。

  记者在和光尘樾售楼处看到,虽然是工作日上午,但现场仍有几组客户在咨询。工作人员告诉记者,首开推出的房源已经全部售罄,客户基本以自住为主,接下来会推出洋房户型,主力户型为113方和131方。“中国美院良渚校区就在项目对面,又有配套商业,客户的认可度很高。”工作人员表示。

  跟和光尘樾与地铁良渚站无缝对接相比,另外四个在售的主力军北大资源·颐和江南、中粮·梦栖祥云、融信·沐澜和联发·藏珑玉墅则在104国道以北,距离地铁站都在1公里以上,在杜文路尚未开通的情况下,步行需要15分钟以上。

  沿着康良路,短短600余米的距离,这四个项目由西向东一字排开。记者逛了一圈后发现,每个项目都有一两组客户在看房,基本都有房源随到随买。

  北大资源·颐和江南分为南北两期开发,目前在售的北区为纯洋房产品,南区则是洋房加排屋。“我们总共有1000多套洋房,目前已经卖了300多套,现在还有房源可以买,89方到125方各个户型都有。”项目工作人员告诉记者,客户主要来自西湖区和拱墅区,基本都是自住,今年不会再开盘。

  中粮·梦栖祥云和颐和江南隔街对望,由洋房和排屋产品组成。记者来到案场时,里面有1组客户,来访登记表显示,当天已有五六组来访量。沙盘显示,前期推出的1、2、6、8号楼洋房已经售罄,目前在售4号楼和7号楼洋房。销售顾问表示,小区总共500多套洋房,已经卖了一大半,现在只有大户型房源可选。

  融信·沐澜因为前段时间的无人登记,备受市场关注。然而“零登记”只是一个假象,记者在售楼处看到了刚推出的这批房源的销售表,发现大部分已经被贴上了红纸,表明已售。销售人员介绍,项目最后一批叠墅采用落位的方式,已经在上周开盘,现在整个项目仅剩六七套房源。

  联发·藏珑玉墅的公寓房源也已经基本卖完。销售人员告诉记者,小高层只剩顶楼和底楼共2套房源,洋房只剩1套三楼的房源,现在主要在卖排屋。

  改善型成良渚供应主力 后续供应紧张

  “良渚新城最近摇号热度降低,很大程度上是因为房源类型的变化,现在基本都是改善型,所以刚需购房者不会来参加摇号。”板块内某项目负责人告诉记者。

  记者采访了一圈后发现,除了保利融信·和光尘樾还有部分高层没有开盘以外,目前良渚新城核心区在售项目基本都以改善产品为主,包括了洋房、叠排和排屋,主力户型集中在110方以上,89方小户型占比很少。比如,颐和江南的小户型占比不到20%,沐澜和藏珑玉墅的小户型则早早售罄。

  在上述项目负责人看来,要想维持一个板块的摇号热度,一是要有大量的小户型房源,另外则是价格上有明显价差。“此前的万人摇项目,包括前段时间的和光尘樾,都是有很大部分的89方房源,加上价格上有优势,所以能吸引全城的购房者,推动了整个板块的热度。”

  据了解,目前良渚新城,新房高层的价格在2.2万-2.4万元/平方米,小高层价格在2.6万元/平方米,洋房价格在2.8万元/平方米。如今在售的这些项目,不仅定位相同,产品类型相似,价格方面也没有太大差别,因此很难在竞争中做到“一枝独秀”。

  不过,对于良渚新城的项目来说,“价格战”的概率并不高,最主要的原因是后续供应。跟城东新城、南部新城这些库存“重灾区”相比,良渚新城并没有动辄百万方的库存压力,相反,这里的新增供应还有点紧张。

  据了解,良渚新城核心区最近出让的一宗涉宅用地,就是现在的保利融信·和光尘樾,是在去年12月18日成交。此后,接近一年时间都没有宅地出让。

  目前,整个板块除了在售项目外,只有联发在去年9月拿下的另一宗地块,可建面积约11万方,容积率仅1.2,将打造高端低密产品。

作者:记者 周坚洪  
编辑:陈茜如

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